双日総合管理株式会社 総合不動産管理

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知っておきたいマンション用語 マンション管理には専門的な法律用語がしばしば使われます。一度は聞いたことはあるけれど意味までは分からないマンション管理に関する用語をご紹介いたします。

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「専有部分と共用部分」

専有部分とは区分所有権の対象となる住戸の部分で、構造上の独立性と利用上の独立性のいずれかの要件を備えたマンションの部分を指します。なお、専有部分は、事務所、店舗などの場合もあります。 共用部分等は、区分所有法で以下のとおり規定されています。

1. 一棟の建物のうちで専有部分以外の建物部分。(法定共用部分)
2. 専有部分に属さない建物の附属物。(法定共用部分)
3. 専有部分となりうる建物の部分で規約により共用部分と定められた部分。(規約共用部分)

「1」と「2」は、その性質から法律上当然共用部分となるので法定共用部分といい、「3」は規約で規定することにより共用部分となるので規約共用部分といいます。

「管理規約」

マンション管理規約は、建物の区分所有等に関する法律(通称 区分所有法)によって規定されているそのマンションの基本的ルールを定めたもので別名「マンションの憲法」とも呼ばれます。
マンション管理規約には、通常「建物の用途・区分」「管理組合の業務内容」「管理組合の運営方法」「管理費・修繕積立金の使途」などが盛り込まれます。
マンション管理規約は、管理組合の総会によって設定、変更および廃止することができます(組合員数および議決権総数の4分の3以上の賛成が必要)。

「使用細則」

細則とは、規約とは別に、規約を補完するために定めたそのマンション独自のルールです。マンションの具体的な管理方法、共用施設などの使用方法、生活ルールに係わることなどをきめ細かく、分りやすく定めています。

「管理組合」

管理組合は、全ての区分所有者によって構成され、共用部分等の維持管理を行い、組合員の共同の利益を守り、快適な住環境を整備することを目的としています。管理組合は、区分所有関係が発生した時点で成立し、設立の手続きの必要はありません。
管理組合は総会と理事会によって運営されます。

「総会」

総会は管理組合の最高の意思決定機関です。規約の設定・改廃、共用部の変更・理事長の選任などの重要事項は、いずれも総会の決議によらなければならないとされています。また、区分所有法では「管理者は集会において毎年1回一定の時期にその事務に関する報告をしなければならない」と定めています。(区分所有法では「総会」ではなく「集会」と規定)

「理事会」

理事会は理事によって構成される組合の業務執行機関です。区分所有法で定められた機関ではありませんが、標準規約に定められており、ほとんどの組合が設置しています。理事会は、総会で決議された事項を理事長が執行するにあたり、具体的な意思決定を行います。

「区分所有者」

マンションの一室(専有部分)を購入し、権利者(共有名義になっている場合は、全ての共有者となります。)となったものが区分所有者といいます。会社所有であれば、代表取締役が区分所有者となります。

「占有者」

区分所有者以外で、専有部分の貸与を受けた賃借人を言いますが、区分所有者と同居している親族も含まれます。

「特定承継人」

区分所有者に限定して説明すると、特定承継人とは、売買などで区分所有権を取得した方です。一方、相続などによって区分所有者の権利義務を一括して取得する包括承継人は、被相続人に属する一切の権利義務の1つとして、区分所有権を承継する方を包括承継人といいます。いずれも、区分所有者と同様に規約や集会の決議に拘束されます。

「管理費と修繕積立金」

管理費は、マンションを適切に維持管理するために行われる、共用部分の清掃、共用設備の保守点検、共用部分の補修などの費用にあてられます。
修繕積立金は、周期的かつ計画的に行う大規模修繕、建替えの合意形成に必要な調査、不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕、および敷地・共用部分等の変更に備える準備金として徴収される費用です。

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」

マンションにおける良好な居住環境の確保と、良好な住宅ストックしての維持保全を図り、国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的として、平成13年8月1日、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」(以下「適正化法」といいます。)が施行されました。(適正化法第1条)

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